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國家稅務(wù)總局公告2016年第16號
第一條 根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅 [2016] 36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。 華稅：本條規(guī)定對納稅人經(jīng)營租賃的對象即“取得的不動產(chǎn)”進行了界定。納稅人經(jīng)營出租通過以下方式取得的不動產(chǎn)的，為增值稅納稅義務(wù)人：直接購入、接受捐贈、接受投資入股、自建、抵債等各種形式。但上述對“取得”的規(guī)定落腳在所有權(quán)的取得，對于單純?nèi)〉貌粍赢a(chǎn)使用權(quán)并基于此對外出租的行為沒有明確界定。 第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 華稅：擴大了財稅【2016】36號文1.5%優(yōu)惠征收率的適用范圍，規(guī)定了個體工商戶出租住房的，也減按1.5%的征收率計算應(yīng)納稅額。同時，國地稅如何分管預(yù)繳和申報也需要得到關(guān)注。據(jù)上述條款規(guī)定，除個體工商戶外的其他個人應(yīng)在不動產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)申報納稅；其他主體需要預(yù)繳稅款的，預(yù)繳征管主體是不動產(chǎn)所在地的國稅機關(guān)，申報征管主體是納稅人所在地的國稅機關(guān)。 第五條 納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。 華稅：本條規(guī)定了對“納稅人在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，在機構(gòu)所在地申報”原則的例外，即根據(jù)本辦法第三條、第四條的規(guī)定，納稅人經(jīng)營出租的不動產(chǎn)所在地與納稅人機構(gòu)所在地不一致的，納稅人應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并在機構(gòu)所在地申報納稅。但根據(jù)第五條的規(guī)定，如果納稅人出租的不動產(chǎn)與納稅人機構(gòu)所在地雖不在同一縣、市、區(qū)但卻在同一直轄市或計劃單列市內(nèi)的，納稅人可以向直轄市或計劃單列市國稅局申請不在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并由直轄市或計劃單列市國稅局作出是否需要預(yù)繳稅款的決定。 第六條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。 華稅：本條明確了以一個月或一個季度為納稅期限的納稅人的預(yù)繳稅款期限的確定方法，是對財稅[2016]36號文附件1第四十七條適用的補充。以一個月為納稅期限的納稅人，其當(dāng)月取得租金收入的，應(yīng)在次月的15日內(nèi)預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款的期限與納稅申報期相同；同時，不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)有權(quán)對具體的預(yù)繳期限進行核定。以一個季度為納稅期限的納稅人，其預(yù)繳稅款的期限由不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)進行核定。 第七條 預(yù)繳稅款的計算 （一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3% （二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% （三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 華稅：本條明確了預(yù)繳稅款的計算方法。 第八條 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款： （一）出租住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% （二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 華稅：本條明確了預(yù)繳稅款的計算方法。 第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。 第十條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。 其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。 華稅：小規(guī)模納稅人、個人向增值稅一般納稅人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，承租人要求出租人開具增值稅專用發(fā)票的，出租人可以向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。承租人取得該增值稅專用發(fā)票的，可以按照發(fā)票上記載的稅款金額計入其當(dāng)期增值稅進項稅額進行抵扣。 同時，本辦法尚未明確增值稅一般納稅人適用簡易計稅辦法出租不動產(chǎn)時是否可以開具增值稅專用發(fā)票的規(guī)定。我們認(rèn)為，財政部、國家稅務(wù)總局沒有明確規(guī)定此種情形禁止開具增值稅專用發(fā)票，因此，作為出租人的增值稅一般納稅人在依照規(guī)定適用簡易辦法計稅時，可以向承租人開具增值稅專用發(fā)票。 第十二條 納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。 第十三條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。 納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。 華稅：明確納稅人逾期預(yù)繳稅款、未按照規(guī)定繳納稅款的法律責(zé)任�！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第六十二條，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 |